전세 재계약, 집주인이 추가금을 요구할 때… 모르면 손해 보는 기준 총정리

재계약 시즌이 오면 시작되는 ‘추가금’ 고민

전세 재계약 시기가 다가오면 세입자들의 가장 큰 고민은 바로 집주인이 요구하는 추가금(인상액)이 적절한가입니다.
“요즘 시세가 올랐으니까 ○천만 원 더 올려야 합니다.”
“전세금이 너무 낮아 손해라서 인상해야 합니다.”
이런 말들을 듣다 보면, 실제 시세와 합리적인 기준이 무엇인지 혼란스러워지죠.

특히 최근 몇 년간 전세 시장이 빠르게 변하면서, 재계약 때 터무니없는 금액을 요구받는 사례도 늘고 있습니다.
하지만 법적 기준, 시세 기준, 지역별 관행을 정확히 알면 불합리한 요구를 피할 수 있습니다.

이 글에서는 전세 재계약 시 집주인이 추가금을 요구할 수 있는 명확한 기준을 쉽고 자연스럽게 정리해 드립니다.

 

1. 집주인이 전세금 인상을 요구할 수 있는 ‘법적 범위’

전세 재계약 때 가장 먼저 체크해야 하는 것이 바로 임대차보호법 제7조의2(전월세 상한제) 기준입니다.

• 인상률 상한: 최대 5%
  계약갱신청구권을 행사한 경우, 집주인은 전세금을 5% 이상 올릴 수 없습니다.
• 예외 상황
  • 신규 계약 시
  • 세입자가 자발적으로 새로운 조건으로 재계약할 때
  • 법 적용 제외 지역(비규제 지역)의 경우 실제 시장에서는 ‘5% 이상 인상’도 협의 가능

즉, 세입자가 갱신청구권을 쓸 때만 인상률이 5%로 제한되며, 그 외에는 시장 시세를 기준으로 협의가 가능합니다.

이 기준을 알면, 집주인의 요구가 ‘법적 범위’인지 바로 구분할 수 있습니다.

 

2. 요즘 전세 재계약은 ‘시세’가 절대 기준

법적으로 문제가 없어도, 최종 기준은 시장 시세입니다.

✔ 추가금 판단 기준 3가지

1. 동일 단지·동일 평형 최근 전세 실거래가
2. 현재 남아 있는 신규 전세 매물 가격
3. 직전 계약 대비 전세가 상승률

전세 시장에서 대부분의 집주인은 실거래가 + 현재 매물가의 평균치를 근거로 추가금을 요구합니다.

예를 들어,

• 2년 전 전세가: 2억 5천
• 최근 실거래가: 2억 8천
• 현재 매물가: 2억 9천
  이라면, 통상적으로 요구 가능한 인상액은 2천만 원~3천만 원 범위입니다.

 

3. 집주인이 과하게 인상하는 ‘이런 경우’ 주의

요즘 전세 사기, 역전세가 이슈이기 때문에 세입자들이 시장 상황에 민감합니다. 이를 악용해 ‘시세보다 훨씬 높은’ 인상액을 요구하는 경우가 실제로 많습니다.

다음과 같은 표현을 들었다면 시세 확인이 필수입니다.

• “아무리 못해도 ○천 더 올려야 해요.”
• “다른 세입자들은 다 그 정도 내요.”
• “전세자금대출 많이 나오잖아요.”

⬆ 이런 말은 근거 없는 압박일 가능성이 높습니다.

이럴 때는 국토부 실거래가·네이버부동산 매물을 기준으로 바로 확인하고,
“최근 시세 기준으로 재협의하겠습니다”라고 대응하는 것이 가장 안전합니다.

 

4. 전세 재계약 협상 팁: 세입자가 유리해지는 4가지 전략

① 실거래가 3개월 내 데이터만 사용하기

전세 시세는 빠르게 변하기 때문에 오래된 거래는 의미 없습니다.
최근 2~3개월 실거래만 참고하세요.

② 수리 내역은 협상 카드가 된다

2년 동안 세입자가 직접 수리비를 부담한 내역이 있다면 협상에 사용할 수 있습니다.

예: “에어컨, 배수, 보일러 등 유지보수 비용 ○○만 원은 제가 부담했습니다.”

③ 집주인도 공실을 두려워한다는 점 이용하기

절대 비어 있는 기간을 만들지 않으려는 게 집주인의 심리입니다.
따라서 **“○월 ○일까지 결정하고 싶습니다.”**라고 말하면 협상력이 올라갑니다.

④ 주변 동일 조건 계약서 가격 자료 준비

같은 라인, 같은 평형 계약서가 있다면 거의 ‘확정 시세’ 기준이 됩니다.

 

5. 인상 요구가 ‘정당한지’ 판단하는 60초 체크리스트

아래의 3가지가 모두 맞으면 정상적인 인상 요청입니다.

체크항목기준

법적 상한 준수 여부	갱신청구권 사용 시 5% 이하
최근 실거래가와 비교	실거래가보다 과도한 인상인지 확인
현재 매물가 대비	매물 평균보다 지나치게 높으면 부당

이 3가지 중 하나라도 어긋나면 과한 인상 요구일 확률이 높습니다.

 

합리적인 기준을 알고 있어야 ‘추가금 스트레스’가 줄어든다

전세 재계약 때 집주인이 요구하는 추가금은 법·시세·협상 구조를 정확히 알고 있으면 훨씬 합리적으로 대응할 수 있습니다.

정리하면,

• 갱신청구권 사용 시 인상률 5% 제한
• 신규 재계약은 시세가 절대 기준
• 실거래가·매물가 확인은 필수
• 추가금이 과하면 근거를 제시하며 협상 가능

전세 재계약은 매번 시장 상황이 다르기 때문에 ‘감’이나 ‘기분’이 아니라 데이터와 기준으로 대응해야 손해를 막을 수 있습니다.

집주인의 요구가 불합리하다고 느껴진다면,
“최근 시세 기준으로 조정해 주세요.”
이 한 마디면 협상 구도가 완전히 달라질 수 있습니다.